Overheid en banken verzieken huizenmarkt.

Speculaties van De Nederlandsche Bank (DNB) en diverse banken

Volgens De Nederlandsche Bank in het blad Economisch Statistische Berichten moeten de huizenprijzen fors omlaag. Zucht.

In 2012 zullen de prijzen van bestaande koopwoningen gemiddeld met 5% dalen. Voor 2013 wordt een daling van 4% verwacht. Dat schrijven economen van de Rabobank in het Kwartaalbericht Woningmarkt van 13 augustus 2012. ZUCHT

Speculaties! Bankiers en speculeren. Ze hebben onze economie kapot gespeculeerd. En ze hebben de huizenmarkt kapot gespeculeerd.

Huizenprijs en olieprijs

In 2007 was de olieprijs ca. $70, in 2012 ca. $95. Dat is 135% hoger dan in 2007. Als de wereldeconomie aantrekt, stijgt de olieprijs heel snel. Laten we rekenen met 150% ten opzichte van 2007. De prijzen van bouwmaterialen zijn afhankelijk van de olieprijs en de prijzen van staal, koper, hout, aluminium, etc. De prijs van een huis is afhankelijk van de prijs van bouwmaterialen, de prijs van arbeid en de verhouding arbeid en materiaal per huis. Een maatwerk huis wordt meer bepaald door arbeid, een standaard huis meer door bouwmaterialen. Gezien de prijsstijging van olie moeten we rekening houden met een (kost)prijsstijging van een huis in 2013 vergeleken met 2007 met 120 - 140%.

De huizenprijzen zijn vergeleken met 2008 13% gedaald. Volgens de Rabo-bank zou daar nog 5% vanaf moeten. De Rabobank wil dus een prijs van ca. 80% vergeleken met 2007, terwijl de bouwkosten stijgen naar 120-140% vergeleken met 2007.

De markt heeft gelijk !

Economen zeggen vaak: 'De markt heeft gelijk!' Behalve als het in hun kraam te pas komt om anders te zeggen. Dan zeggen ze: '1. Wij hebben gelijk. 2. Als de markt anders beweert, treedt regel 1 in werking.'

De DNB stelt, dat de huizenprijzen te hoog zijn. Huizen worden niet verkocht omdat de vraagprijs te hoog zou zijn. Feitelijk zeggen ze: 'De markt heeft ongelijk!'

Bij de huidige huizenprijzen wordt nauwelijks verkocht. Wat wel verkocht wordt? Sommige mensen zitten met twee woningen en dubbele hypotheeklasten en moeten daarom verkopen. Deze situaties worden steeds zeldzamer. Soms gaan mensen scheiden of verliezen ze hun baan. Dan moet je soms ook verkopen. Andere mensen gaan naar een seniorenflat en moeten hun huis kwijt. Dit zijn de verkopers. De overige huizenbezitters, de overgrote meerderheid, weigert te verkopen tegen een prijs beneden de werkelijke waarde. Die waarde wordt niet bepaald door banken of door de huizenmarkt, maar door de olieprijs. En de olieprijs blijft maar stijgen.

De DNB, de Rabobank en vele andere banken en financiele instellingen zeggen, dat de huizenbezitters niet goed wijs zijn. Dat ze weigeren te verkopen voor een prijs, waarvoor ze een dergelijk huis niet kunnen bouwen. Wie is er nu gek? De speculerende bankiers en economen of de mensen die weten wat hun huis waard is?

Huizenmarkt is stuk gespeculeerd

Stel je wilt een huis kopen met een taxatie-waarde van 200.000 euro medio 2012. Stel, de Rabobank heeft gelijk en de huizenprijzen dalen 5% in 2012 en 4% in 2013. Dan is dat huis eind 2013 ca. 6% minder waard. Nog maar 188.000 euro. Waarom zou je dan nu kopen? En waarom bied je niet meteen 188.000 euro als hoogste bod?

Ga je naar een bank voor een hypotheek. Aankoopprijs 200.000. Waarde eind 2013 188.000 euro. Dan zou je hypotheekbedrag dus gebaseerd moeten worden op 188.000 euro. Dat is wat speculerende bankiers doen.

Juist omdat de economen speculeren op verdere prijsdaling weigeren kopers te kopen. En verkopers weigeren hun huis te verkopen beneden de echte waarde. De waarde die bepaald wordt door de olieprijs en niet door bankiers.

Overheid, AFM en NHG hebben huizenmarkt volkomen verziekt

Ik kocht mijn huis eind 2004 iets onder de taxatiewaarde met NHG. Ik heb nooit een maandtermijn gemist. Maandelijks steek ik een paar honderd euro in mijn huis aan verbouwingen. Zou ik nu dat huis tegen dezelfde prijs willen kopen, zegt de NHG: "Dat kunt u niet betalen en wij weigeren u Nationale Hypotheek Garantie te geven." Kan de politiek dit uitleggen?

Het lijkt er op dat mensen van na 1970 tegenwoordig de dienst uitmaken. Laat ik eens iets verbazingwekkends vertellen tegen deze mensen. Houdt u vast, zodat u niet van uw stoel valt van verbazing.

Voor 1970 gingen mensen vrijwel nooit met vakantie. Een dagje naar het strand was al heel bijzonder!

Bent u er nog? Kunt u zoiets onwaarschijnlijks geloven?

Sinds 1970 is de welvaart heel hard gestegen. Sinds enige jaren is de welvaart aan het krimpen. De prijs van olie en andere grondstoffen stijgt veel harder dan ons inkomen. China, Brazilie en vele andere landen eisen hun aandeel in de wereldeconomie op. We moeten rekening houden met gestaag dalende welvaart. Daar moeten we ons leven naar inrichten. We moeten de tering naar de nering zetten.

Men is gewend om minstens twee keer per jaar op vakantie te gaan en in luxe te leven. Daarop is de NHG gebaseerd. Nadat je hypotheek is betaald moet je nog ruim voldoende overhouden om twee keer per jaar op vakantie te gaan en zes keer per jaar naar een pretpark te gaan. Twee keer per jaar koop je een iPad en maandelijks geef je driehonderd euro uit aan kleding. Doe je dat niet, dan ben je een economische terrorist en hoor je er niet bij. Dan krijg je geen NHG, geen hypotheek, geen recht om te wonen.

Misschien een klein beetje gechargeerd. Een heel klein beetje!

Vroeger betaalde men de huur en de hypotheek, men kocht eten en als er wat over was een kledingstuk. Behoorlijk wonen vinden wij mensen belangrijk. Belangrijker dan vakantie of een iPad. Maar dat mag niet meer van de overheid en de economen. We moeten consumeren tot we er bij neervallen.

De normen voor NHG en hypotheekverstrekking in het algemeen zijn sinds 2008 idioot streng geworden. Daarnaast heeft de AFM met volstrekt idioot beleid de hypotheekverstrekking nog verder ingeperkt. In 2010 legde de AFM de Rabobank een boete op van 150.000 euro. De Rabobank had namelijk aan starters op de woningmarkt een onverantwoord hoge hypotheek gegeven. De Rabobank was er namelijk van uit gegaan, dat het inkomen van bijvoorbeeld een startende tandarts vrij snel stijgt. Dat is vrijwel onmogelijk, volgens de neo-bolshewieken van de AFM. Het idee dat mensen die net van de universiteit komen of nog bezig zijn met hun master-degree een goede carriere tegemoet gaan, vindt men volkomen speculatief. Sinds het opleggen van deze boete durven banken nauwelijks nog van de regels af te wijken.

De politiek plengt krokodillentranen over het feit, dat starters niet kunnen kopen. Niet MOGEN kopen. Voor het deel van het inkomen dat men MAG uitgeven aan een hypotheek kan men geen huis meer bouwen. De bouwkosten blijven harder stijgen, gewoon omdat de olieprijs harder stijgt dan ons inkomen. De problemen worden dus alleen maar groter. De huizenbezitters blijven zitten waar ze zitten. Starters mogen niet kopen. Het grootste deel van de bouwnijverheid gaat failliet. En de banken verdienen steeds minder aan hypotheekverstrekking.

Nederland koerst dus heel hard af op een enorme economische ramp. 28 februari 2012 heb ik minister-president Rutte hiervoor gewaarschuwd en forse verruiming van de NHG voorgesteld, maar Rutte is in gebreke gebleven.

Nieuw beleid

We moeten rekening houden met afnemende welvaart. De grondstoffenprijzen stijgen harder dan ons inkomen, en dat heeft gevolgen. We moeten de tering naar de nering zetten.

De meeste mensen willen een goede woning. Dat is belangrijker dan vakantie of andere luxe. Veel mensen willen meer uitgeven aan goed wonen dan de overheid toestaat. De overheid dient de regelgeving daaraan aan te passen. Daarbij hoort verruiming van de NHG en verruiming van de regels voor banken. Als de Rabobank, de meest solvabele bank ter wereld, enig risico wil nemen met hypotheekverstrekking aan veelbelovende starters, moet dat mogelijk zijn. De Rabobank moet dus bevrijd worden van te strenge regels, de neo-bolshewieken van de AFM moeten aangelijnd en gemuilkorfd worden.

Lange tijd was er het idee, dat je een hypotheek nooit zou hoeven aflossen: de aflossingsvrije hypotheek. Nu heerst er het idee, dat een hypotheek in 30 jaar helemaal afgelost moet worden. Waarom?

Als je nu een hypotheek afsluit voor 200.000 euro, dan is dat bedrag door inflatie 30 jaar later tussen de 25.000 en 50.000 euro waard. Zelfs als je niet aflost is de waarde van je huis na 30 jaar minder dan 60% van de werkelijke waarde. Als je dat huis ten minste goed onderhoud, hetgeen de meeste huizenbezitters doen. Als je 50% van de hypotheek in 30 jaar aflost, daalt het hypotheekbedrag tot 100.000 euro. Door inflatie is de waarde van dat bedrag tussen de 12.500 en 25.000 euro. Na die 30 jaar zou je gewoon de rest van je leven de rente op dat bedrag kunnen betalen. Beter is het om alles af te betalen, maar er is geen dwingende reden om dat te verplichten. Als je na 30 jaar de helft hebt afgelost en je betaalt daarna alleen de hypotheekrente, dan zijn je woonlasten lager, dan wanneer je een huurwoning zou huren.

De NHG is een risico voor de schatkist. Het zou verkeerd zijn om met de NHG te gaan gokken. Aan de andere kant: zonder verruiming van de NHG stort de bouw helemaal in en gaat Nederland zeer forse economische en sociale schade lijden.

In het huidige NHG-bestel is er slechts één mogelijkheid: wel of geen NHG. Huizenkopers betalen een vast percentage van het hypotheekbedrag voor hun NHG. Inplaats daarvan zouden huizenkopers een hoger percentage kunnen betalen als het risico groter is. Bijvoorbeeld 0,55% van het hypotheekbedrag wanneer het risico klein is, 1% voor een middelgroot risico en 2% voor een groot risico.

Als het misgaat met een huizenbezitter, wordt het huis geveild en draait de NHG voor de verliezen op. Inplaats daarvan kunnen er makelaars in probleem-NHG's komen. Komt een eigenaar in problemen, kan de hypotheek, het huis en de NHG doorgeschoven worden naar een koper met te weinig zekerheden. Bijvoorbeeld naar een ZZP-er die nog geen cijfers van meerdere jaren kan tonen of naar iemand met een tijdelijk contract.

Andreas

Ik ben beschikbaar voor brainstorm-sessies, lezingen en seminars. Klik hier voor meer informatie