Hypotheekrente aftrek

Open brief aan de Nederlandse Politiek

DNB-president Nout Wellink tijdens de presentatie van het jaarverslag: "De Nederlandse regering moet nu beslissen hoe en wanneer de hypotheekrenteaftrek wordt afgeschaft om te voorkomen dat er onzekerheid ontstaat bij de verschillende marktpartijen."

De onduidelijkheid is het grootste probleem. Politiek: Maak een einde aan de onduidelijkheid.

Voorstel tot afschaffen HRA:

Duidelijkheid is belangrijk. Maar ook stabiliteit. Als men in één keer alle hypotheekrente-aftrek afschaft, voltrekt zich een economische ramp. Maar er zijn alternatieven. Men kan bijvoorbeeld ieder jaar de maximale duur van de hypotheekrenteaftrek met 1 jaar verminderen. Bijvoorbeeld:

Wie in 2012 zijn eerste huis koopt, mag 29 jaar de rente aftrekken. Koop je je eerste huis in 2013, nog maar 28 jaar. Etcetera. In 30 jaar verdwijnt de hypotheekrenteaftrek volledig, zonder dat dit tot grote schokken leidt.

Als de huizenprijzen ongeveer 30% te hoog zijn door de HRA, dan zou dit leiden tot een jaarlijkse vermindering van de huizenprijzen van 1%. Dit wordt zeer ruim gecompenseerd door de inflatie. De inflatie bij huizen ligt aanzienlijk hoger dan de gemiddelde inflatie, omdat bouwproducten afhankelijk zijn van de olieprijs. De olieprijs blijft voorlopig nog wel even fors stijgen, totdat zonne-energie even goedkoop is als olie.

Systeem om starters te steunen:

Als een gemiddeld huis 240.000 euro kost en men heeft gemiddeld 40% belastingvoordeel, dan trekt men jaarlijks ca. 4.320 euro af. In 5 jaar is dat 21.600 euro. Stel dat men starters een koopsubsidie geeft van 20.0000 of 25.000 euro in ruil voor 5 jaar minder HRA. Dan helpt men de woningmarkt, helpt men de starters en uiteindelijk kost het bijna niets. Dit is ongeveer 10% van de aankoopsom. Een starter zou dus genoeg hebben aan 100% financiering en heeft dan geen 110% nodig om een huis te kunnen kopen.

Systeem om het financiele stelsel te stabiliseren:

Men splitst een hypotheek in twee delen: Voor het ene deel krijgt men HRA, voor het tweede deel niet. Het deel dat onder de HRA valt, wordt gelimiteerd met door de overheid te stellen regels. Het tweede deel laat men vrij, zodat 'de markt haar werk kan doen'.

Aan het HRA-deel stelt men de volgende eisen:

1. Nooit hoger dan 100% van de taxatiewaarde;
2. Alleen een annuiteitenhypotheek;
3. Verplichte aflossing in 30 jaar tot 60% van de taxatiewaarde.

Dit heeft de volgende voordelen:

1. Het dwingt de woekerpolisboeven om bestaande hypotheken over te sluiten naar een annuiteitenhypotheek. De overheid moet de woekerpolisboeven VERPLICHTEN, om dat kostenloos te doen.
2. Het stimuleert de huizenbezitter om een aanzienlijk deel af te lossen.
3. Het vermindert de kosten van de HRA omdat huizenbezitters minder rente kunnen aftrekken.
4. Het geeft hypotheekverstrekkers de vrijheid om een extra hypotheek te verstrekken. Het leidt dus niet tot teveel inperking van de woningmarkt.

Dat laatste is belangrijk. Soms zijn er goede redenen voor mensen, om niet of weinig af te lossen. Bijvoorbeeld:

1. Een jonge bouwvakker koopt een bouwval en knapt dit zelf op. Inplaats dat hij aflost, voegt hij waarde toe. Zijn eigen vermogen groeit harder, wanneer hij niet aflost en meer geld steekt in bouwmaterialen.
2. Iemand krijgt in de toekomst een aanzienlijke erfenis. Waarom zou men dan moeten aflossen.
3. Iemand heeft een eigen bedrijf. Inplaats van af te lossen, bouwt hij zijn bedrijf op. Als hij met pensioen gaat, verkoopt hij zijn bedrijf en lost zijn huis af. Of hij verkoopt ook zijn huis en koopt een huis in Suriname of op Aruba.

De verplichting om altijd af te lossen, is een nodeloze en schadelijke inperking. Veel beter is het om de HRA te beperken tot hypotheken waarbij afgelost wordt. Dan kan de huizenkoper zelf kiezen.

Tweede systeem om het financiele stelsel te stabiliseren én de woningmarkt te stimuleren:

Laten we uitgaan van de volgende regels:

1. Om hypotheken te verstrekken op de nederlandse markt heeft men een licentie nodig van de DNB.
2. Er zijn drie licenties: een C-licentie, een B-licentie en een A-licentie.

B-licentie is standaard: Men mag hypotheken verstrekken met NHG en hypotheken tot 80% van de taxatie-waarde.

Op huizen met NHG kan men geen verliezen lijden. Hypotheken tot 80% van de taxatiewaarde zullen geen of weinig verliezen geven. Instellingen met een B-licentie moeten deze tegenvallers probleemloos kunnen opvangen.

C-licentie is voor dubieuze banken, zoals DSB. Als de Nederlandse bank twijfels heeft over de solvabiliteit, wordt men beperkt tot deze C-licentie. Men mag hypotheken verstrekken met NHG en hypotheken tot 60% van de taxatie-waarde. Dat voorkomt dat de belastingbetaler opdraait voor dubieuze banken.

A-licentie is er alleen voor instellingen met een zeer goede solvabiliteit. Bijvoorbeeld voor de Rabo-bank en voor financiele instellingen met triple-A rating. Deze instellingen mogen iedere hypotheek verstrekken zonder enige overheidsbemoeienis.

Ter illustratie:

De rabobank heeft een boete gekregen omdat ze hypotheken verstrekten aan afstudeerders, waarbij men uitging van wat men zou gaan verdienen inplaats van wat men het afgelopen jaar verdiende. Als iemand een gouden carriere te wachten staat, lijkt me dat een goede zaak.

Een jaar of tien geleden verstrekte de triodosbank hypotheken aan mensen met een alternatieve levensstijl met een totaal ander uitgavenpatroon. Als een bank voldoende solvabel is, moet dat weer mogelijk worden gemaakt. Maatwerk en afwijken van de normen van de NHG en de AFM moet mogelijk blijven, zolang onkosten niet afgewenteld worden op de belastingbetaler.

Als de overheid MOET ingrijpen, zoals bij de overname-perikelen van ABN-AMRO, kijkt ze zorgvuldig de verkeerde kant op. Als een buitengewoon solvabele bank als de Rabo-bank niet kijkt naar iemands verleden, maar naar iemand potentiele toekomst, dan komen de neo-bolsjewieken van de AFM in actie en zeggen: "DAT MAG NIET! Wij zijn de baas en wij bepalen wat jullie met jullie geld mogen doen!"

Ter illustratie:

Ik kocht in 2004 mijn huis. Onder de huidige regels zou ik dat nu niet meer kunnen kopen. In de afgelopen jaren heb ik ieder jaar meer dan 3.000 euro aan bouwmaterialen gekocht en verwerkt. Conclusie: De eisen die gesteld worden aan het inkomen van huizenkopers zijn nodeloos restrictief. Ze gaan er van uit, dat iedere huizenkoper 2,3 kinderen heeft of krijgt en 1,4 keer per jaar met het vliegtuig op vakantie gaat. Wijk je af, word je beschouwd en behandeld als een 'economische terrorist'. Alle mensen worden gereduceerd tot een cijfer bij het CBS.

Zover ik weet, wonen er in mijn gemeente geen mensen met 2,3 kinderen.

Er is ooit voorgesteld, om andere regels te stellen aan mensen zonder kinderen dan aan mensen met kinderen. Meteen begon men te blerren over discriminatie en het voorstel verdween van tafel. Nu worden 50-plussers en homo-paren geacht 2,3 kinderen op de wereld te zetten. Alsof dat geen discriminatie is!

Er zijn mensen met een andere levensinstelling, zoals ikzelf. Ik rook niet, drink niet en ik eet geen vlees. Ik maak mijn eigen vleesvervangers van tarwemeel. ( Maak zelf seitan (vleesvervanger) ). Ik bak mijn eigen brood en maal mijn eigen graan. Eens in het jaar koop ik daarvoor een baal tarwe van 25 kg. Ik ga nooit op vakantie. Ik geef mijn geld liever uit aan mijn eigen huis en tuin. In mijn tuin heb ik een fruitgaard, die jaarlijks meer dan 150 kg bosbessen, bramen, frambozen, zwarte bessen, kruisbessen, rode bessen, aardbeien, appelen en peren levert. We zijn maar met zijn tweeën, dus dat is ruim voldoende. We telen voor een belangrijk deel ook onze eigen groente. Eieren komen van onze eigen kippen.

Voor mensen met een alternatieve levensstijl zijn jullie regels absurd en nodeloos beperkend. De boete die de AFM aan de Rabo-bank heeft gegeven, is puur communistisch !!!

Kiest u voor het bovenstaande systeem, met drie licenties, dan zijn deze problemen opgelost. Huizenkopers hebben dan de keuze:

1. Men houdt zich aan de algemene regels en krijgt dus NHG. Dan kan men overal een hypotheek afsluiten.
2. Men spaart eerst en koopt dan een huis, zodat men slechts 80% van de taxatiewaarde nodig heeft. In dat geval kan men terecht bij hypotheekverstrekkers met B-licentie.
3. Men zorgt voor familie of vrienden die borg kunnen staan voor het hypotheekdeel boven de 80% van de taxatiewaarde. Ook in dat geval kan men terecht bij hypotheekverstrekkers met B-licentie.
4. Men zoekt een bank met een A-licentie en probeert deze bank te overtuigen, dat men de hypotheek kan betalen.

Alle problemen opgelost:

Voert u alle punten integraal uit, dan zijn alle problemen opgelost:

1. Er ontstaat duidelijkheid op de woningmarkt en daardoor vertrouwen bij huizenkopers.
2. De HRA wordt afgebouwd zonder grote schokken.
3. Starters krijgen weer subsidie in ruil voor het inleveren van een deel HRA, zonder dat het geld kost.
4. De woekerpolis-affaire wordt voor een deel opgelost door kostenloze omzetting naar annuiteitenhypotheken.
5. Huizenbezitters worden gestimuleerd om af te lossen en vermogen op te bouwen.
6. Het financiele stelsel wordt gestabiliseerd. Hypotheekverstrekkers met beperkte solvabiliteit kunnen geen grote hypotheekverliezen meer lijden. Huizenkopers met een afwijkende levensstijl of met een glorieuze toekomstverwachting kunnen maatwerk krijgen bij hypotheekverstrekkers met A-licentie.

Andreas

Ik ben beschikbaar voor brainstorm-sessies, lezingen en seminars. Klik hier voor meer informatie